Precontractuele informatie:
De decreetgever heeft met enkele bepalingen duidelijk discriminatie op de huurmarkt willen tegengaan. Niet alleen is het bij publiciteit verplicht om de huurprijs en het bedrag van de kosten en lasten te vermelden (zie ook art. 1716 B.W.). Het decreet bepaalt nu ook expliciet: “Een verhuurder mag aan een kandidaat-huurder alleen de documenten opvragen die noodzakelijk zijn om na te gaan of de kandidaat-huurder aan zijn huurdersverplichtingen zal kunnen voldoen.”
Te vermelden gegevens:
Het decreet bepaalt enkele nieuwe te vermelden gegevens in huurovereenkomsten, nl. voor natuurlijke personen: plaats en datum van geboorte en het rijksregisternummer. Voor rechtspersonen: de maatschappelijke benaming, adres van de maatschappelijke zetel en het ondernemingsnummer. Verder moet vanaf heden de exacte duur van de huurovereenkomst worden vermeld. De vulgariserende bijlage is niet langer verplicht. Een verwijzing naar de website van de Vlaamse Overheid (https://www.woninghuur.vlaanderen/sites/default/files/atoms/files/Vulgariserende_toelichting_hoofdverblijfplaatsen.pdf) volstaat.
Plaatsbeschrijving:
De plaatsbeschrijving moet vanaf de inwerkingtreding van het decreet opgemaakt binnen de maand na de terbeschikkingstelling (voorheen was dit de bewoning) van het goed en moet verplicht worden geregistreerd.
Duur en opzegging:
Wat betreft de opzeggingsmogelijkheden van overeenkomsten van 9 jaar betreft, zijn er weinig wijzigingen, behoudens inzake de modaliteiten en de verplichtingen van de verhuurder bij een beëindiging van de overeenkomst wegens grondige renovatiewerken.
Belangrijkere nieuwigheid is wel dat overeenkomsten van korte duur steeds opzegbaar zijn door de huurder met een opzegtermijn van drie maanden, waarbij hij dan wel een vergoeding verschuldigd is aan de verhuurder die gelijk is aan anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
Herstellingen en onderhoud:
Het woninghuurdecreet herneemt met enkele kleine wijzigingen de tekst van 1719, 2°, 1720, 1724, 1754 en 1755 van het B.W. Bijkomend wordt voortaan expliciet bepaald dat de huurder de verhuurder op de hoogte dient te brengen van de herstellingen die nodig zijn en ten laste van de huurder vallen. De sanctie is dat de huurder zelf voor de herstelling moet instaan, tenzij hij aantoont dat de verhuurder zonder de melding kennis had van de nodige herstellingen.
Van de zogenaamde “kleine herstellingen” die ten laste zijn van de huurder, is een lijst opgesteld die als bijlage werd gevoegd bij het Besluit van de Vlaamse Regering van 7 december 2018 ter uitvoering van het Vlaams Woninghuurdecreet (zie ook: https://www.woninghuur.vlaanderen/onderhoud-en-herstellingen).
Brandverzekering:
Het woninghuurdecreet vermeldt nu ook de aansprakelijkheid van de huurder voor waterschade. Net als ten aanzien van brand, dienen beide partijen hun eigen aansprakelijkheid te verzekeren.
Prijs, kosten en lasten:
Wat de huurprijs betreft, is er weinig gewijzigd. Wel nieuw is de mogelijkheid tot herziening van de huurprijs indien de verhuurder energiebesparende maatregelen laat uitvoeren.
De Vlaamse regering heeft in bijlage 2 van haar Besluit van 7 december 2018 ter uitvoering van het Vlaams Woninghuurdecreet een lijst voorzien van kosten die aan huurder of verhuurder kunnen worden toegerekend (zie https://www.woninghuur.vlaanderen/kosten-en-lasten-0). Voor de kosten die hier niet in zijn vermeld geldt het volgende principe: “De kosten en lasten met betrekking tot de uitoefening van zakelijke rechten op de woning vallen ten laste van de verhuurder, terwijl de kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning, voor rekening van de huurder vallen.”
Huurwaarborg:
Een van de voornaamste wijzigingen betreft de te stellen huurwaarborg. De waarborg wordt van 2 op 3 maanden gebracht en wordt uitdrukkelijk bepaald dat de huurder de keuze heeft om deze waarborg te verstrekken op één van drie wijzen, nl. een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling op naam van de huurder, een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling of en bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling. Mits de verhuurder akkoord gaat is er nog een vierde mogelijkheid: een borgstelling door een natuurlijke persoon of rechtspersoon.
Overlijden huurder:
Ook nieuw is een uitvoerige regeling over de gevolgen van het overlijden van de huurder. Kort samengevat komt het erop neer dat de huurovereenkomst zal eindigen van rechtswege op twee maanden na het overlijden, tenzij de erfgenamen verklaren de overeenkomst te zullen verderzetten. Er wordt ook voorzien in de mogelijkheid om een curator te laten aanstellen indien het goed op het einde van de tweede maand niet ontruimd is.
Medehuur:
De praktijk toonde reeds de noodzaak aan van een regeling inzake opzegging ingeval van medehuur. De algemene verbintenisrechtelijke regels hebben vaak tot praktische problemen geleid. De nieuwe regeling verschilt naargelang de wijze van samenwonen van de huurders: echtgenoten en wettelijk samenwonenden enerzijds en feitelijk samenwonenden anderzijds. In beide regelingen komt het eindresultaat erop neer dat de verhuurder een opzeggende medehuurder maximaal kan aanspreken in betaling van de huurprijs gedurende 6 maanden na de opzegging.
Studenten:
Tot slot is er in het woninghuurdecreet een aparte regeling voorzien die van toepassing is op huur aan studenten.
Procedure:
Tot slot zijn er nog enkele procedurele nieuwigheden. Er wordt gewezen op de instelling van een kortgedingprocedure bij de Vrederechter en de noodzaak om een attest van gezinssamenstelling te hechten aan het verzoekschrift.
