Bouwen op andermans grond, opstal en natrekking
28
okt

Bouwen op andermans grond, opstal en natrekking

In het Belgisch recht geldt een weerlegbaar vermoeden van natrekking (artikel 553 BW), wat wil zeggen dat er een vermoeden geldt dat alle gebouwen, beplantingen en werken op of onder de grond van een erf, worden vermoed door de grondeigenaar op zijn kosten te zijn tot stand gebracht en hem toe te behoren. Bijgevolg wordt de partner die eigenaar is van de grond eveneens als exclusieve eigenaar beschouwd van het op de grond opgerichte gebouw.

Zakenrechtelijk heeft de (mee)bouwende partner dus geen aanspraak op het gebouw. Hij is geen (mede)eigenaar, noch verkrijgt hij (automatisch) een zakelijk gebruiksrecht. Hoogstens kan hij verbintenisrechtelijk trachten aanspraak te maken op een vergoeding op basis van verschillende rechtsgronden (ongerechtvaardigde verrijking, zaakwaarneming, kostenleer), doch elk met hun beperkingen en obstakels.

Omwille van voornoemde problematiek is het, zoals zo vaak, van belang om te anticiperen. Voornoemde natrekking kan immers worden uitgesteld door het vestigen van een recht van opstal. Het recht van opstal doet een tijdelijke horizontale eigendomssplitsing ontstaan, d.w.z. dat voor de duur van dit recht de grondeigendom niet samenvalt met de eigendom van de gebouwen, werken en beplantingen die erop worden aangebracht. Concreet: in de situatie dat X eigenaar is van de grond, terwijl X en Y gezamenlijk op deze grond een woning oprichten, zorgt het opstalrecht ervoor dat de woning in onverdeeldheid is tussen X en Y, terwijl de grond in exclusieve eigendom aan X toebehoort.

De vraag die vervolgens rijst is hoe een dergelijk opstalrecht tot stand komt. De vestiging van een opstalrecht is vormvrij, zodat dit zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend kan gebeuren. Let wel, een stilzwijgende afstand van het recht van natrekking (dat gelijk staat met de vestiging van een opstalrecht) wordt niet vermoed en vergt dus een concrete feitelijke analyse. De rechtbank kan, zo oordeelde het Hof van Beroep te Antwerpen recent, uit de feitelijke omstandigheden die ondubbelzinnig wijzen op de wil van de partijen om een opstalrecht te sluiten, afleiden dat er stilzwijgend afstand is gedaan van het recht van natrekking. Zo oordeelde het Hof, van Beroep te Antwerpen dat een woning opgericht door een koppel op de grond van één van hen, in onverdeeldheid toebehoorde aan het koppel op grond van de feitelijke vaststelling dat:

  • de partners samen de vergunning voor het bouwen van de woning hebben aangevraagd;
  • de partners gezamenlijk een hypothecair krediet zijn aangegaan die met gezamenlijke middelen (inkomsten uit arbeid) werd afbetaald;
  • de aankopen en de werken met betrekking tot het oprichten van ‘hun’ woning op hun beider naam werden besteld en betaald via hun gemeenschappelijke rekening;
  • beide partners het fiscale voordeel van de woonlening hebben genoten

Het Hof kwam tot de conclusie dat de grondeigenaar stilzwijgend, geheel of gedeeltelijk, afstand kan doen van het recht van natrekking. Ook het Hof van Cassatie heeft de rechtspraak van het Hof van Beroep reeds bevestigd.

Met dit arrest is duidelijk, dat er tussen samenwoners vaak sprake zal zijn van een stilzwijgend opstalrecht waardoor de (mee)bouwende partner beschermd zal worden voor het geval de relatie onverhoopt ten einde komt. Toch dienen hier enkele kanttekeningen te worden geplaatst: het Hof van Cassatie heeft zich niet uitgesproken over de bewijsproblematiek bij een stilzwijgend opstalrecht. De vraag is aldus of een stilzwijgend opstalrecht de toets van artikel 1341 Burgerlijk Wetboek kan doorstaan. Volgens dit artikel, moet voor overeenkomsten waarvan de waarde 375 euro te boven gaat (wat in de hier besproken situatie steeds het geval zal zijn), in beginsel steeds een schriftelijk bewijs voorhanden zijn. Bovendien heeft het stilzwijgend opstalrecht tot gevolg, dat een vrijwillige onverdeeldheid ontstaat, zodat zich de vraag stelt of de verdeling ervan te allen tijde kan worden gevorderd op grond van artikel 815 Burgerlijk Wetboek (hierover meer in een latere bijdrage)?

Voornoemd stilzwijgend opstalrecht biedt enkel een oplossing voor partners die gezamenlijk een woning oprichten, maar zal geen oplossing bieden voor renovatiewerken die worden uitgevoerd. Loutere verbeteringen of herstellingen komen steeds toe aan de eigenaar van het gebouw (X) Y kan in dat geval enkel aanspraak maken op een vergoeding op basis van de kostenleer. Dit wil zeggen dat Y aanspraak zal kunnen maken op terugbetaling van het volledige bedrag, op voorwaarde dat het om noodzakelijke werken gaat. Gaat het daarentegen om louter nuttige werken, dan kan hij aanspraak maken op de meerwaarde. Luxe-uitgaven komen op grond van de kostenleer niet voor vergoeding in aanmerking.

Uiteraard verdient het nog steeds de voorkeur om in een contractuele clausule het juridisch statuut van het bouwwerk uitdrukkelijk te bepalen. Op die manier vermijdt men bovenstaande hete hangijzers. In een dergelijk contract moet de zakenrechtelijke en de verbintenisrechtelijke dimensie worden onderscheiden, zodat twee afzonderlijke zaken moeten worden geregeld. Ten eerste: de vraag of de bouwwerken in onverdeeldheid aan X en Y zullen toekomen, dan wel exclusief eigendom zijn van X. Ten tweede: of X een vergoeding verschuldigd is (onmiddellijk dan wel op het ogenblik dat de natrekking intreedt). Hierbij zijn verschillende opties mogelijk, bijvoorbeeld: een terugbetaling van het nominaal geïnvesteerde bedrag (dus zonder de geleverde prestaties door Y); (een aandeel in) de meerwaarde die de constructie aan de grond heeft gegeven; of (een aandeel in) alle kosten van oprichting van het gebouw.

Conclusie: bouwen op andermans grond dient niet zo zwart-wit te worden voorgesteld als men vaak doet. Het vermoeden dat de gebouwen eigendom zijn van de eigenaar van de grond is immers weerlegbaar. Partijen kunnen, hetzij uitdrukkelijk, hetzij stilzwijgend verzaken aan het recht van natrekking, wat gelijkstaat met de vestiging van een opstalrecht. Tussen partijen en tegenover derden die niet te goeder trouw zijn is een notariële akte en daaropvolgende overschrijving niet vereist. Om dit opstalrecht te kunnen inroepen ten aanzien van de fiscus of bijvoorbeeld de erfgenamen van de overleden partner, is het echter wel noodzakelijk dat de vestiging van het opstalrecht is neergelegd in een authentieke akte en werd overgeschreven op het hypotheekkantoor. Toch blijft het nog altijd, voor de zekerheid, aangeraden om contactueel te voorzien in een verzaking aan het recht van natrekking.